• VERMIETERS ALBTRAUM - Wie man sich Mietnomaden vom Hals hält - ... [Lesen/Großansicht]
• Starre Fristenregelungen für die Renovierung auch bei gewerblichen Mietverhältnissen unzulässig ... [Lesen/Großansicht]
• Mieter haftet grundsätzlich nicht für durch Rauchen herbeigeführte Verunreinigungen in der Wohnung ... [Lesen/Großansicht]

VERMIETERS ALBTRAUM - Wie man sich Mietnomaden vom Hals hält -

Dieser Textbeitrag steht Ihnen auch als PDF-Datei zur Verfügung ... [Lesen/Großansicht]

Es gibt zwar nur eine geringe Zahl von echten Mietbetrügern, der hieraus resultierende wirtschaftliche Schaden für private Vermieter ist jedoch häufig enorm. Die Mieterlobby in Berlin ist zu stark, um schärfere gesetzliche Regelungen gegen Mietnomaden durchzusetzen. Vermieter müssen daher versuchen, sich Mietnomaden mit dem vorhandenen Instrumentarium vom Hals zu schaffen. Dabei handelt es sich häufig um Binsenweisheiten, die jedoch nicht oft genug wiederholt werden können:

• Professionellen Wohnungsbetrügern und Zahlungsausfällen kann der Vermieter am besten vorbeugen, wenn er vor und beim Abschluss eines Mietvertrages gewisse Regeln einhält. Dazu gehören u.a., sich den Personalausweis des Mietinteressenten zeigen zu lassen und die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitserklärung vom Vorvermieter zu fordern. Als Solvenznachweis kann sich der Vermieter auch eine Schufa-Selbstauskunft aushändigen lassen.
• Es ist unbedingt darauf zu achten, aktuelle Standard-Mietverträge zu verwenden. Bei älteren Vertragsformularen besteht die Gefahr, dass diese Vertragsklauseln enthalten, die von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mittlerweile als unwirksam eingestuft worden sind (wie bspw. im Hinblick auf die für den Vermieter so wichtige Schönheitsreparaturklausel). Der Standard-Wohnraummietvertrag der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland e.V. ist in unserer Geschäftsstelle in der Karl-Liebknecht-Straße 17d, 09111 Chemnitz, zusammen mit einer von unserem Verein entworfenen Vertragsergänzung, für 2,30 EUR erhältlich. Das Ausfüllen des recht umfangreichen Vertragsformulars nimmt viel Zeit in Anspruch, die sich der Vermieter aber unbedingt nehmen muß, um Unklarheiten und Auslassungen zu vermeiden, da sich diese Fehler - wie auch sonst im Mietrecht - in der Regel zum Nachteil des Vermieters auswirken.
• Selbstverständlich sind die Schlüssel zur Wohnung erst nach Abschluss des Mietvertrages auszuhändigen und die Frage der Zahlung der Kaution im Vorhinein zu klären. Das Kautionsthema ist auf Grund der Gesetzeslage zwar etwas differenzierter zu betrachten, pragmatische Lösungen sind jedoch für den Vermieter gefragt.
• Ist das "Kind erst in den Brunnen gefallen" und sind Mietzinsrückstände aufgetreten, muß der Vermieter schnell reagieren, um den Schaden zu begrenzen. Wenn der Mieter überzeugend darlegen kann, dass es sich tatsächlich nur um einen vorübergehenden Zahlungsengpass handelt, machen Ratenzahlungsvereinbarungen Sinn. Werden die Raten im Hinblick auf den Mietzinsrückstand und die laufenden Miete aber weiterhin nicht gezahlt, sollte die "Reißleine" unverzüglich gezogen werden, indem bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen wird. Erfolgen nach der Kündigung ebenfalls keine Mietzinszahlungen und zieht der Mieter nicht aus, hilft nur noch die Erhebung einer Räumungsklage. Nur entschlossenes, zügiges Handeln des Vermieters kann den Schaden begrenzen. Mitglieder der Eigentümerschutz-Gemeinschaft sollten kurzfristig die kostenfreien Beratungen unseres Vereines nutzen.
• Hat der Mieter erst einen Insolvenzantrag gestellt, gilt für den Vermieter eine Kündigungssperre nach § 112 Nr. 1 InsO. Der Vermieter darf dem Mieter dann nicht mehr wegen eines Zahlungsverzuges kündigen, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist. Zudem stellen die Mietzinsrückstände dann nur noch einfache Insolvenzforderungen dar, die - wenn überhaupt - nur nach Quote befriedigt werden.

Starre Fristenregelungen für die Renovierung auch bei gewerblichen Mietverhältnissen unzulässig

Dieser Textbeitrag steht Ihnen auch als PDF-Datei zur Verfügung ... [Lesen/Großansicht]

Nachdem der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen Klauseln für unwirksam erklärt hat, die für die Durchführung von Schönheitsreparaturen einen starren Fristenplan vorschreiben, überträgt nunmehr das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Urteil vom 04.05.2006 (Aktenzeichen I – 10 U 174/05) diese Rechtssprechung auch auf ein gewerbliches Mietverhältnis.

Damit folgt ein Oberlandesgericht in seinem Urteil und in seiner Argumentation der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes auch für Gewerberaummietverträge. Dies, obwohl bislang in der Rechtssprechung und Literatur eine starre Fristenregelung für gewerbliche Mietverträge als wirksam angesehen wurde. Das Oberlandesgericht hat nunmehr ausgeführt, dass der gewerbliche Mieter nicht weniger schutzbedürftig als der Mieter einer Wohnung sei.

Der unterlegene Vermieter hatte die Möglichkeit, ein Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof durchzuführen. Es bleibt abzuwarten, ob diese Chance genutzt wurde und in naher Zukunft ein Urteil des Bundesgerichtshofes zu dieser Thematik ergeht.

Praxishinweis:

Auch bei der Gestaltung von Gewerberaummietverträgen muss darauf geachtet werden, in Bezug auf die Schönheitsreparaturklausel keine starren Fristenpläne zu verwenden.

Nicole Siegel
Rechtsanwältin

Mieter haftet grundsätzlich nicht für durch Rauchen herbeigeführte Verunreinigungen in der Wohnung

Dieser Textbeitrag steht Ihnen auch als PDF-Datei zur Verfügung ... [Lesen/Großansicht]

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 28.06.2006 einem klagenden Vermieter einen Schadensersatzanspruch für die durch das Rauchen verursachten Nikotinrückstände verweigert. Der Vermieter hatte den Mieter zu Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zur Mangelbeseitigung fruchtlos aufgefordert und schließlich auf Schadensersatz hinsichtlich der Maler- und Reinigungsarbeiten erfolglos durch drei Instanzen geklagt. Der Bundesgerichtshof bestätigte das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Schwetzingen sowie das Berufungsurteil des Landgerichts Mannheim und führte in seinem Urteil aus, dass Rauchen in einer Mietwohnung zu dem vertragsgemäßen Gebrauch gehöre. Aus diesem Grund hat der Mieter für eingetretene Verunreinigungen nicht einzustehen. Nur wenn das Rauchen in der Wohnung vertraglich eingeschränkt wurde, gelte dies nicht. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass hierdurch eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters nicht vorläge, da er vertraglich regeln kann, dass Rauchen in der Wohnung nicht gestattet ist.

Weiter bestätigte der BGH in dem Urteil am 28.06.2006 nochmals die bisherige Rechtssprechung, wonach die in einem Formularmietvertrag verwendeten Klauseln, die für die Durchführung von Schönheitsreparaturen einen festen Fristenplan vorsehen, unwirksam sind.

Praxishinweis:

Will man Beeinträchtigungen der Mietsache durch Rauchen vermeiden, so muss man als Vermieter im Mietvertrag das Rauchen in der Wohnung vertraglich einschränken.

Nicole Siegel
Rechtsanwältin