• Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2007 ... [Lesen/Großansicht]
• Kein Notwegerecht für den Grundstücksnutzer ... [Lesen/Großansicht]
• Der Tod des alleinlebenden Mieters ... [Lesen/Großansicht]
• Aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen ... [Lesen/Großansicht]
• Kein Recht des Mieters auf Übersendung von Rechnungskopien ... [Lesen/Großansicht]
• Aufklärungspflichten des insolventen Mietinteressenten gegenüber dem potentiellen Vermieter ... [Lesen/Großansicht]

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2007

Dieser Textbeitrag steht Ihnen auch als PDF-Datei zur Verfügung ... [Lesen/Großansicht]

Der Bundesrat hat grünes Licht für die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gegeben. Mit den neuen gesetzlichen Bestimmungen ändern sich die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen ab Mitte 2007 (voraussichtliches Inkrafttreten am 01.06.2007) in zentralen Punkten. Die neuen Regelungen stichwortartig zusammengefasst:

• Die Wohnungseigentümer können in größerem Umfang als bisher vom Gesetz und von der Teilungserklärung bzw. von der Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen per Mehrheitsentscheidung beschließen, beispielsweise bezüglich der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten oder im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen zur Anpassung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen an den Stand der Technik, wie den Anbau von Balkonen oder den Einbau von Aufzügen usw..
• Es wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt.
• Das Verfahren in Wohnungseigentumssachen soll sich künftig nach der Zivilprozessordnung richten.
• Für sogenannte Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer führt das Gesetz zu einem begrenzten Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung.

Kein Notwegerecht für den Grundstücksnutzer

Dieser Textbeitrag steht Ihnen auch als PDF-Datei zur Verfügung ... [Lesen/Großansicht]

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 05.06.2006, AZ: V ZR 139/05, einen Fall entschieden, bei welchem die Klägerin ein in einem See gelegenes Grundstück anmietete. Die Grenze des Grundstückes war die Uferlinie. Es bestand somit keine Verbindung zu den öffentlichen Verkehrswegen. Der Mietvertrag sah nicht vor, dass der Vermieter für eine solche Verbindung zu sorgen hatte.

Die Mieterin hat gegen den Eigentümer des angrenzenden Ufergrundstückes auf Einräumung eines Notwegerechtes geklagt. Der Bundesgerichtshof hat diese Klage abgewiesen. Er hat hierzu ausgeführt, dass dem Grundstücksnutzer, der nicht Eigentümer ist, kein Notwegerecht zusteht. Ein solcher Anspruch kommt nur für den Grundstückseigentümer in Betracht.

Praxishinweis:

Zuwegungsprobleme bei Begründung von Mietverhältnissen unbedingt im Rahmen des Mietvertrages klären!

Jörg Bauer

Der Tod des alleinlebenden Mieters

Dieser Textbeitrag steht Ihnen auch als PDF-Datei zur Verfügung ... [Lesen/Großansicht]

Der Tod eines Wohnungsmieters ist für den Vermieter mit einer Vielzahl von Problemen verbunden. Nicht nur ausbleibende Mietzahlungen sind zu verkraften, oft ist auch das weitere Schicksal des Mietverhältnisses insgesamt unklar. Besonders prekär wird die Lage dann, wenn sich die Ermittlung des rechtmäßigen Erben über Jahre hinzieht und jeden Monat weitere Mietrückstände auflaufen, während die Wohnung brach liegt. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann mangels Adressat ebenso wenig erfolgen, wie eine Räumungsklage. Da immer mehr Menschen allein leben bzw. so hoch verschuldet sind, dass die Erbschaft von den Verwandten ausgeschlagen wird, nehmen diese Fälle in der Praxis enorm zu.

Dem Vermieter ist stets anzuraten, sofort nach Kenntnis vom Ableben des Mieters eigene Maßnahmen zur Ermittlung der Erben anzustellen. Neben einer Anfrage beim Nachlassgericht und dem Standesamt sollten auch eigene Nachforschungen im Verwandten- und Freundeskreis des Verstorbenen angestellt werden. Hilft dies nicht weiter - was leider sehr häufig der Fall ist - steht der Vermieter vor dem Dilemma, dass er einerseits Gefahr läuft, sich eines Hausfriedensbruches oder einer Sachbeschädigung strafbar zu machen, wenn er die Wohnung eigenmächtig räumt, er andererseits aber auch keine direkte Möglichkeit hat, eine rechtmäßige Räumung herbeizuführen.

Der Gesetzgeber hat diese Problematik durchaus gesehen. Nach den §§ 1960, 1961 BGB hat das Nachlassgericht auf entsprechenden Antrag einen Nachlasspfleger zu bestellen, wenn der Erbe unbekannt ist bzw. ungewiss ist, ob er die Erbschaft angenommen hat, sofern die Bestellung zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richtet, von dem Berechtigten (hier: Vermieter) beantragt wird. Diese Voraussetzungen liegen beim Tod alleinlebender Mieter nicht selten vor. Die Anordnung der Nachlasspflegschaft bietet dem Vermieter einen Adressaten, dem er die Kündigung zustellen kann und den er auf Zahlung des Mietrückstandes sowie Räumung in Anspruch nehmen kann. Dennoch werden entsprechende Anträge in der Praxis vom hiesigen Nachlassgericht häufig zu Unrecht zurückgewiesen. Es empfiehlt sich in diesen Fällen unbedingt, fachkundigen anwaltlichen Rat einzuholen, um wirksame Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen

Dieser Textbeitrag steht Ihnen auch als PDF-Datei zur Verfügung ... [Lesen/Großansicht]

Kein Recht des Mieters auf Übersendung von Rechnungskopien

Dieser Textbeitrag steht Ihnen auch als PDF-Datei zur Verfügung ... [Lesen/Großansicht]

Nach einem aktuellen Urteil des für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08. März 2006, Az.: VIII ZR 78/05, ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter Fotokopien der Rechnungsbelege zur Nebenkostenabrechnung zu übersenden. Dies gilt regelmäßig auch dann, wenn der Mieter diese gegen Zusicherung der Kostenübernahme ausdrücklich anfordert.

Der BGH stellt klar, dass es für einen Übersendungsanspruch des Mieters an einer rechtlichen Grundlage fehlt, sofern nicht ausnahmsweise preisgebundener Wohnraum betroffen ist (vgl. § 29 II 1 Neubaumietenverordnung). Insbesondere ergebe sich ein Anspruch nicht ohne weiteres aus Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Vermieter könne nämlich durchaus ein berechtigtes Interesse daran haben, dem Mieter lieber die Einsichtnahme in seinen Räumen zu ermöglichen, statt Kopien zu fertigen und zu übersenden. So könne zusätzlicher Aufwand vermieden werden. Zudem könnten dem Mieter etwaige Unklarheiten sofort vom Vermieter erläutert werden, um Fehlverständnissen der Abrechnung und Verzögerungen der Zahlung vorzubeugen.

Nur wenn die persönliche Einsichtnahme nicht zugemutet werden kann, etwa wegen weiter räumlicher Entfernung, muss der Vermieter dem Verlangen des Mieters auf Übersendung der Kopien noch nachgehen. Es bleibt abzuwarten, wie diese Unzumutbarkeitsschwelle von der künftigen Rechtsprechung gehandhabt wird. Nicht auszuschließen ist, dass das BGH Urteil auf diesem Wege wieder aufgeweicht wird.

Aufklärungspflichten des insolventen Mietinteressenten gegenüber dem potentiellen Vermieter

Dieser Textbeitrag steht Ihnen auch als PDF-Datei zur Verfügung ... [Lesen/Großansicht]

Immer wieder fragt es sich, ob und in welchem Umgang Mietinteressenten auf mögliche Zahlungsengpässe hinsichtlich der Mietzahlung im Vorfeld des Abschlusses des Mietvertrages hinweisen müssen.

Das Landgericht Bonn hat in einer Beschlussentscheidung vom 16.11.2005, Aktenzeichen 6 T 312/05, im dortigen konkreten Fall eine Aufklärungspflicht des Mietinteressenten bejaht. Der Mietinteressent befand sich bereits im Insolvenzverfahren. Das vormalige Mietverhältnis wurde wegen bestehender Zahlungsrückstände vom Vermieter gekündigt. Der Mieter mietete sodann eine neue Wohnung an. Nachdem dem neuen Vermieter die finanzielle Situation des Mieters bekannt wurde, übergab er diesem die Wohnung nicht und kündigte den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung. Das Landgericht Bonn gab dem Vermieter Recht und führte aus, dass aufgrund der bestehenden Vermögensverhältnisse (immerhin befand sich der Mieter bereits im Insolvenzverfahren) die Forderungen des Vermieters hinsichtlich der Mietzahlungen gefährdet sind. Unter diesen Umständen, so das Gericht, muss der Mietinteressent im Vorfeld des Abschlusses des Mietvertrages den potentiellen Vermieter über seine Vermögensverhältnisse aufklären.

Praxishinweis:

Sofern möglich, die Bonität des potentiellen Mieters vor Mietvertragsabschluss überprüfen.

Jörg Bauer
Rechtsanwalt