Dekra1 Wirtschaftswoche2
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Formulare für Eigentümer und Vermieter

Mietrecht

Abmahnung des Vermieters an den Mieter

Mit dem nachfolgenden Muster (Abmahnung des Vermieters an den Mieter) können verschiedene Vertragsverletzungen des Mieters abgemahnt werden (beispielsweise die Störung des Hausfriedens, unbefugte Vermietung/Drittüberlassung des gesamten Wohnraums, unerlaubte Tierhaltung usw.).

Wenn mehrere Mieter Partei eines Mietvertrages sind, muss die Abmahnung allen Mietern gegenüber erklärt werden.

Der Vermieter muss in einem Rechtsstreit den Zugang der Abmahnung beweisen. Deshalb sollte eine möglichst sichere Zustellart ausgewählt werden (vgl. dazu unsere Hinweise zur Zustellung von Schreiben).

Wird die Abmahnung durch einen Bevollmächtigten ausgesprochen (beispielsweise Verwalter), so muss dem Abmahnschreiben eine auf ihn lautende Originalvollmacht beigefügt werden. Aus dieser muss sich ergeben, dass der Bevollmächtigte zur Abmahnung berechtigt ist. Es reicht nicht aus, wenn dem Abmahnschreiben nur eine Kopie der Vollmacht beigefügt wird. Sofern eine Originalvollmacht fehlt, kann der Mieter die Abmahnung gem. § 174 BGB unverzüglich zurückweisen.

Der Verstoß des Mieters gegen Vertragspflichten aus dem Mietvertrag muss so präzise wie möglich vom Vermieter beschrieben werden. Aus dem geschilderten Sachverhalt muss der Mieter klar erkennen können, welches Verhalten beanstandet wird.

Zur Vorbereitung einer Kündigung ist eine Abmahnung fast immer erforderlich. Gerade deshalb sollte der Vermieter sich bei der Formulierung der Abmahnung Zeit lassen, um den Sachverhalt möglichst genau zu schildern. Dabei ist immer daran zu denken, dass ein Gericht den Inhalt der Abmahnung sehr genau lesen wird, um später eine Entscheidung über die Wirksamkeit einer Kündigung zu fällen.

Geht es beispielsweise um Lärmstörungen des Mieters, sollte konkret angegeben werden, wann sich diese Störungen ereignet haben und welche Dauer und Intensität die Lärmstörungen hatten.

Die Abmahnung sollte eine Kündigungsandrohung enthalten, um dem Mieter die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Abmahnung vor Augen zu führen.

Mit der Abmahnung wird der Mieter in der Regel aufgefordert, eine Störung innerhalb einer Abhilfefrist zu beseitigen beziehungsweise eine Pflichtwidrigkeit künftig zu unterlassen. Die Länge der Frist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.(1)

Das Setzen einer Abhilfefrist und eine Abmahnung können entbehrlich sein, wenn beispielsweise von vornherein feststeht, dass diese Maßnahme „offensichtlich keinen Erfolg verspricht“.(2) Dazu gehört insbesondere auch der Fall des Zahlungsverzuges des Mieters.(3) In diesen Fällen ist es für den Vermieter in der Regel eher kontraproduktiv und strategisch falsch, einen Mieter vorher zu warnen, wenn er beabsichtigt, dass Mietverhältnis durch Kündigung zu beenden.


1 vgl. Weidenkaff in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 71. Auflage, § 543 Randnr. 47

2 vgl. § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB

3 vgl. § 543 Abs. 3 Nr.3 BGB

Bitte beachten Sie unsere Hinweise zur Zustellung von Schreiben sowie zur Handhabung der Muster.

Rechtsanwalt Dr. Westerhausen, Bauer & Kollegen

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