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Formulare für Eigentümer und Vermieter

Mietrecht

Kündigung bei verspäteter Mietzahlung

Zahlt das Jobcenter die Miete für einen Mieter, der Sozialleistungen bezieht, unpünktlich, muss sich der Mieter das Verschulden der Sozialbehörde zwar nicht vorwerfen lassen. Die Behörde ist nämlich nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. Der Bundesgerichtshof hat jedoch erneut darauf hingewiesen, dass die unpünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter für den Vermieter einen Grund darstellen kann, den Mietvertrag fristlos zu kündigen (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2016 – VIII ZR 173/15). Dabei käme es für die Frage, ob ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt, nicht allein auf ein Verschulden an. Vielmehr könnte – auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters – eine Gesamtabwägung ergeben, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Der Mieter habe darzulegen und nachzuweisen, dass er die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungssäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen und insbesondere auch auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hingewiesen habe.

Weitere Hinweise zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB:

  • (Ab-) Mahnungen sind eigentlich keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB. Ausnahmsweise kann aber auch die Kündigung wegen Zahlungsverzuges von einer Abmahnung abhängig sein, wie z. B. in dem o. g. Fall, wenn das Jobcenter die Miete für den Mieter zu spät zahlt oder wenn sich für den Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung auf ein sonstiges Versehen oder auf sonstige von dem Mieter nicht zu vertretende Umstände zurückzuführen ist.

  • Im Kündigungsschreiben ist konkret anzugeben, wie sich der Mietzinsrückstand zusammensetzt und ob die Kündigung auf § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 a) oder b) gestützt wird.

 

Bitte beachten Sie unsere Hinweise zur Zustellung von Schreiben sowie zur Handhabung der Muster.

Rechtsanwalt Dr. Westerhausen, Bauer & Kollegen

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